정상화 플랜 내달 본격화…”부실 사업장 2~3% 경·공매”(종합) [부동산 PF구조조정]

서울 시내의 한 아파트 건설 현장(자료사진). ⓒ뉴시스

금융당국이 다음 달부터 본격적으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 플랜을 가동한다. 연착륙을 위해 사업성 평가 기준을 강화하고, 부실 사업장의 구조조정 속도를 높인다. 특히 은행과 보험권은 PF구조조정의 실탄으로 최대 5조원 규모의 자금을 공급하고, 1조원대 캠코 펀드도 우선매수권을 도입한다.

금융당국은 총 230조원 규모의 부동산 PF 대출 중 최대 10%가 부실우려 사업장이고, 이 중 2~3% 규모의 사업장이 경·공매 처분 대상이 될 것으로 전망했다. 퇴출 사업장 규모가 적어 PF재구조화의 영향이 크지 않을 것이라는 판단이다.

권대영 금융위원회 사무처장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 부동산 프로젝트파이낸싱의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향에 대해 발표하고 있다. ⓒ 금융위원회

◆평가등급 높여도 충당금 추가 적립 '미미'

금융위원회와 금융감독원은 13일 이같은 내용을 담은 부동산 PF의 ‘질서있는 연착륙’을 위한 브리핑을 진행하고, 향후 정책 방향을 발표했다. 금융위는 업권의 PF사업성 평가기준을 개선하고, 평가등급 분류 기준을 세분화했다. 본PF, 브릿지론 외에 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 PF 사업성 평가를 실시한다. 이를 포함한 전체 PF사업 규모는 230조원이다.

사업성 평가등급 분류는 기존 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 나눴다. 사업성이 부족한 ‘유의’나 ‘부실우려’ 사업장에 대해서는 재구조화, 자율상·매각, 경·공매 등 정리를 통해 질서있는 연착륙을 유도할 방침이다.

다만 부실 우려가 있는 곳은 5~10% 정도로 추산되고 있다. 권대영 금융위원회 사무처장은 브리핑에서 “전체 부동산PF의 90~95%는 정상 사업장으로 볼 수 있을 것”일며 “경공매까지 나오는 비중은 전체 PF규모의 2~3% 수준으로 생각보다 많지 않다”고 밝혔다.

공동 브리퍼로 나선 박상원 금융감독원 부원장도 “전체 사업장 중 부실우려는 5~10% 수준으로 부실우려 단계에서 금융사에서 추가로 쌓아야 하는 충당금 적립 규모는 굉장히 미미할 것”이라며 “금융사의 부동산 PF 전체 충당금 적립 총액은 100조원 수준”이라고 설명했다.

박 부원장은 “‘회수 의문’으로 분류되는 부실 우려 규모는 생각보다 많지 않다. 지난해 말 저축은행, 캐피털 등 제2금융권에 대해 충당금 적립을 강화시킨 부분이 있다”며 “복합적으로 봤을 때 이번 사업성 평가 기준 강화로 인한 충당금 적립 부담은 크지는 않을 것”이라고 부연했다.

부실사업장 정리 여건도 더 깐깐해진다. 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF사업장에 대해서는대주단 동의요건을 기존 2/3이상(66.7%) 동의에서 3/4(75%)이상으로 높인다. 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획이다. 금융회사의 PF채권 경·공매기준도 도입한다. 저축은행업계는 지난 4월부터 이를 시행중인데, 타 금융업권으로도 확대할 예정이다.

◆"돈 잘버는 금융사 고통 감내…인센티브"

상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권은 1조원 규모로 공동 신디케이트론(공동대출)을 조성해 부실사업장 정리를 지원한다. 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행한다. 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대할 방침이다.

권 사무처장은 “원칙적으로 부동산PF 이슈는 건설업계와 금융사가 최대 이해관계자이기 때문에 책임을 지는 것이 맞다”며 “은행은 수익이 10조가 넘어가고, 보험사도 6조 수준으로 자금 규모가 크지 않다”고 말했다. 이어 “시장이 느끼기에 ‘이 정도가 되겠다’ 할 정도의 범위가 5조원이라고 판단했다”며 “이 돈을 다 쓴다는 것은 아니고, 부동산 PF의 사업성이 좋아지고 시장이 좋아지면 큰 방파제로서 남는 것으로 이해하면 될 것 같다”고 덧붙였다.

대신 은행・보험업계에는 PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실이 발생해도 금융회사 임직원 면책 등의 인센티브를 제공하기로 했다. 또한 금융회사가 부실 사업장에 신규 자금을 지원하면 기존 PF채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 한다.

부실채권의 원활한 정리를 위해 캠코펀드에 ‘우선매수권’도 도입한다. PF채권을 판매한 금융사에 캠코펀드 등이 차후 PF채권을 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 제도다. 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 올해 새마을금고(2000억원)와 저축은행업권(2000억원)에 4000억원 규모의 자금을 추가 지원할 계획이다.

이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 다음달부터 시행한다. 당국은 국토부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 TF를 운영하고, 시장 소통을 통해 추가 필요조치 사항을 지속 발굴할 예정이다.

권 사무처장은 “PF 부실의 방치는 정상 사업장까지 자금 경색을 초래할 수 있고 착공이 지연되면 2~3년 후 국민 주거 공급 위축으로까지 이어질 우려가 있다”며 “불확실성을 해소하고 예측 가능성을 높여 더 질서 있고 속도감 있는 연착륙을 추진하겠다는 것이 이번 대책의 핵심”이라고 강조했다.