이르면 다음 달부터 비대면 주담대 갈아타기가 가능해집니다. 언론 보도에 따르면 일부 보험사와 저축은행이 다음 달 비대면 대출 갈아타기 서비스를 선보일 예정입니다.
주담대 비대면 대환대출에는 32개 금융사와 19개 플랫폼사가, 전세대출 갈아타기에는 22개 금융사와 6개 플랫폼사가 각각 참여할 것으로 전해졌는데요. 다만 전세대출의 비대면 대환대출은 시스템 구축 일정이 촉박했던 관계로 내년 초 이후에나 가능해질 것으로 보입니다.
◇‘영끌족’ 비대면 주담대 갈아타기 어려운 이유
새로운 서비스가 시작되지만 2020~2021년 집값 폭등기에 총부채원리금상환비율(DSR)이 아닌 신 총부채상환비율(DTI)을 적용받아 주담대와 신용대출을 최대한 받은 이른바 영끌족(영혼까지 끌어모아 대출로 집을 산 사람) 중 일부는 비대면 주담대 갈아타기가 쉽지 않을 전망입니다. 대출 비율이 지나치게 높은 경우 비대면 주담대 갈아타기가 제한되기 때문인데요.
총부채원리금상환비율(DSR)이란 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 이때 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 종류의 대출을 금융부채에 포함하는데요. 원리금뿐만 아니라 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사합니다.
신 총부채상환비율(DTI) 역시 소득을 기준으로 대출한도를 정하는 방법입니다. 그러나 DTI는 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 경우, 원금을 뺀 이자만 포함하는데요. 반면 DSR은 모든 대출의 원리금을 연간 상환액에 포함하기 때문에 DSR이 더 엄격한 대출한도 산정 기준이라고 알려져 있습니다.
비대면 주담대 갈아타기 서비스를 이용하기 위해서는 기존에 보유한 대출을 기준으로 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)이 업권별 규제비율(은행 40%, 2금융권 50%)을 넘지 않아야 합니다.
문제는 과거와 현재의 대출 규제가 달라 과거에 대출을 받았던 차주가 현재 기준으로는 DSR 규제비율을 넘는 경우가 생길 수도 있다는 건데요.
집값 폭등기 당시 은행권에서 심사의 기준으로 삼은 신DTI는 차주가 만기 일시 상환으로 신용대출을 받으면 매년 갚아야 할 이자만 부채로 잡힙니다. 반면 DSR의 경우 만기 일시 상환, 원리금 균등 상환 모두 부채에 원금이 잡히는데요.
DSR이 신 DTI보다 강도가 높은 규제인 만큼 신DTI를 적용받아 ‘영끌’로 대출을 받은 차주는 현재 DSR로 환산하면 규제비율을 초과할 수 있습니다. 따라서 차주는 비대면으로 주담대를 갈아타기 전 자신이 어느 시기에 대출을 받았는지 따져 볼 필요가 있는데요.
차주별 DSR은 2019년 12월 투기과열지구에서 시가 9억원을 초과하는 주담대를 받는 차주를 대상으로 처음 적용됐습니다. 2021년 7월부터는 전 규제지역의 6억원 초과 주택으로, 지난해 1월부터는 주담대와 신용대출 합계 2억원 초과 시로 적용 대상이 확대됐는데요. 지난해 7월부터는 총 대출이 1억원을 넘는 차주까지 대상이 재차 확대됐습니다.
◇혼합형 주담대도 스트레스 DSR 적용 검토
한편 지난 16일 금융당국은 금융위원회가 다음 달 혼합형 주택담보대출에 스트레스 DSR을 도입하는 방안을 발표할 예정이라고 밝혔습니다. 스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 가산금리를 추가하는 방식인데요. 연간 원리금 상환액에 일정 수준의 가산금리를 추가해서 원리금 상환액을 더 높게 판단하는 겁니다.
스트레스 DSR 을 적용하면 받을 수 있는 대출한도가 기존보다 줄어듭니다. 보통 앞으로 금리가 더 오를 것을 가정하고 미리 가산금리를 붙여 DSR을 계산하기 위해 스트레스 DSR 방식을 채택합니다.
예를 들어 40년 만기 주담대의 대출금리가 연 4.5%라면 스트레스 DSR을 산정할 때는 가산금리 1%포인트를 얹어 연 5.5%로 계산합니다. 이때 연 소득이 1억원인 사람이 DSR을 적용해 대출을 받는다면 7억 4000만원이 대출 한도가 되지만 스트레스 DSR로 계산하면 대출 한도가 6억5000만원으로 줄어듭니다.
특히 이번 발표는 일반적으로 변동금리 상품에 도입하는 스트레스 DSR을 사실상 고정금리 상품으로 분류되는 혼합형 주택담보대출에도 적용한다는 의미인데요. 금융당국의 추가적인 대출 억제의 예고편이 될 수도 있다는 점에서 차주들이 바짝 긴장하고 있습니다. 참고로 혼합형 주담대는 3년 혹은 5년간 금리가 고정됐다가 이후 변동형으로 바뀌는 대출로 그간 정책적으로는 고정금리 상품으로 분류돼 왔습니다.
금융당국 관계자는 “혼합형 금리도 초기에 설정한 5년의 기간이 지나면 변동금리로 전환되기 때문에 금리 변동에 따른 위험도가 있는 대출로 봐야 한다”며 “변동금리뿐 아니라 혼합형도 이같은 금리변동 위험도를 일정 부분 반영해 스트레스 DSR을 적용하는 방안을 검토하고 있다”고 밝혔습니다.
현재 전체 주담대 중 순수고정형의 비중은 23.1%에 그칩니다. 나머지는 변동형과 혼합형인데요. 각각 변동형이 56.0%, 혼합형이 20.9%를 차지하고 있습니다. 혼합형 주담대에도 스트레스 DSR을 적용하면 전체 대출의 약 76.9%가 스트레스 DSR 영향권에 들어가게 됩니다.
특히 정책성 모기지 상품을 제외하고 은행 자체 상품만을 기준으로 보면 순수고정형의 비중은 2.5%에 그칩니다. 혼합형과 변동형이 대부분인 건데요. 혼합형과 변동형의 비중이 각각 28.8%, 68.7%입니다. 내년부터는 은행 자체 주담대의 97.5%가 스트레스 DSR 적용을 받게 되는 겁니다.
◇확대되는 DSR…왜?
금융당국이 이 같은 결정을 한 데는 크게 두 가지 이유가 있습니다. 먼저 가계부채 증가 속도를 줄이기 위함과 가계부채 질 개선 차원인데요.
지난 8일 금융위원회와 금융감독원이 발표한 ‘2023년 10월 중 가계대출 동향’에 따르면 지난달 전 금융권 가계 대출은 전월대비 6조3000억원 불어났습니다. 7개월 연속 증가세인데요. 지난 9월 잠시 축소되는가 싶던 가계부채 증가 폭이 10월 들어 다시 2.6배 이상 확대됐습니다.
다만 10월 주담대는 전월 대비 5조2000억원 증가한 것으로 나타났습니다. 전월 대비 5조7000억원 증가한 9월에 비해서는 증가 폭이 줄어들었는데요.
금융당국과 관계 부처는 보다 강도 높은 정책적 노력을 취하기로 했다고 밝혔습니다. 특히 금융당국은 “급격한 금리 변동에 따라 가계부채 위험도가 심화되는 문제를 해결하기 위해선 고정금리 대출을 늘려야 한다”며 고정금리 대출 확대 의지를 피력했습니다.
금융당국은 또 내년 3월경 순수 장기·고정금리 대출에 인센티브를 주는 신 고정금리·분할상환 행정지도를 발표할 예정입니다. 그동안 정책적으로 고정금리로 간주했던 혼합형 주담대 비율을 줄이고 순수 고정금리를 확대하기 위한 첫 대책인데요.
아울러 DSR 40% 예외 적용 대출도 단계적으로 줄여나갈 방침입니다. 현재 DSR이 적용되는 대출이 잔액 기준으로 약 30% 수준에 그치고 있는데요. 내년부터는 기존 대출의 만기를 연장하거나 새로운 대출로 갈아탈 때도 모두 DSR 규제가 적용됩니다.
또한 16개 DSR 적용 예외 항목도 점진적으로 줄여나갈 계획입니다. 다만 전세대출 원금의 경우 차주의 주거안정성을 고려해 계속해서 DSR을 적용하지 않을 것으로 전해졌습니다.
글: 법률N미디어 인턴 송영주
감수: 법률N미디어 엄성원 에디터
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