조작 유혹에 넘어간 집값 통계…2020년 조작 논란 자초한 김현미

[땅집고]14일 검찰이 희대의 주택 통계조작 협의로 불구속 기소한 김현미 전 국토교통부 장관은 장관 재임시절에도 통계 조작 논란으로 유명세를 떨쳤다.

김 전 장관은 2020년 7월 국회에서 ‘문재인 정부에서 집값이 얼마나 올랐는지 아느냐”는 질문에 “11%로 알고 있다”고 답해 통계조작 논란을 자초했다. 당시 경제정의시실천시민연합은 통계조작 의혹을 제기했다.

주택가격 통계는 KB국민은행, 부동산 114, 한국감정원(현 한국부동산원) 등에서 조사를 하는데, 김 전 장관은 가장 가격이 적게 오른 한국감정원 통계를 인용한 것이다. 이번 검찰 조사에서 가장 적게 오른 한국감정원 통계도 조작된 혐의가 있는 것으로 드러났다.

■문 정부 집값 상승률, 통계에 따라 99% vs 18%

정부의 공식 통계는 한국부동산원의 표본 조사이다. 대출의 기준이 되는 KB국민은행 조사도 표본 조사이다. 표본 조사 통계가 실거래 가격과 큰 차이가 나다보니 통계 조작 논란도 발생했다.

문 정부의 주택 통계조작 논란은 지난 2020년 7월로 거슬러 올라간다. 과거 문재인 정부에서 김현미 당시 국토부 장관이 문재인 정부 3년간 서울 집값이 11% 올랐다고 주장했다. 당시 경제정의실천시민연합(경실련)이 KB국민은행의 ‘중위가격’ 통계를 인용, 서울 아파트 가격이 52% 올랐다며 통계 조작설을 제기했다. 문재인 정부 5년간 KB국민은행 통계로는 서울 아파트가격이 62% 급등한 반면 한국부동산원 통계는 18%, 한국부동산원의 실거래가 통계는 99% 올랐다.

김현미 장관은 폭등한 것으로 조사된 한국부동산원의 실거래가 통계와 KB국민은행 통계는 속 빼고 가장 적게 오른 한국부동산원의 표본조사 통계를 인용한 것이다.

■실거래가와 표본조사 방식의 차이

조작을 하지 않더라도 집값은 통계 조사 방법에 따라 상승률이 천차만별이다. 한국부동산원의 주간 조사는 3만2000개 주택, 월간 조사는 4만6000개의 표본 주택의 실거래 가격 정보를 바탕으로 통계를 작성한다. 표본주택의 실거래가 없을 경우, 조사원이 인근 주택의 호가와 실거래가를 참고해 ‘거래 가능 가격’으로 대체한다.

KB국민은행은 6만7720개의 표본주택을 선정, 조사를 한다. 표본주택이 거래가 된 경우에는 실거래 가격을, 거래가 되지 않은 경우에는 인근 매매사례를 활용해서 가격을 산정했다. 조사된 가격을 해당지역 부동산중개업소에서 직접 온라인상 조사표에 입력하는 방식이다.

표본주택에 실제 거래가 되지 않을 경우, 조사원이나 중개업소에서 인근 거래가격을 참조해서 가격을 입력해야 하는데, 여기서 가격차이가 발생한다. 실거래가 없는 상당수 단지는 거의 가격변동이 없는 것처럼 통계처리되기 때문에 실거래가 지수와 변동률에서 엄청난 격차가 발생한다. 표본조사는 통계조작의 하지 않더라도 통계작성 방법에 따라 시세 변동이 덜 발생하도록 할 수 있는 등 조작 위험이 있다.

■표본 조사는 구조적으로 시세 덜 반영, 시장에 후행

황관석 국토연구원 박사는 “2006년~2021년의 서울 가격 실거래가 지수의 수준을 1.00으로 가정해 비교하면 한국부동산원 지수와 KB국민은행 지수는 각각 0.64배, 0.76배 낮은 수준”이라고 했다. 이 의미는 실거래가 지수가 1억 오르는 동안 정부 공식통계인 한국부동산원 통계는 6400만원, KB국민은행 통계는 7600만원만 오른 것으로 표시된다는 의미다.

가격 상승기에는 덜 올라 통계조작 논란이 빚어졌던 한국부동산원 조사보다 KB국민은행 조사가 가격 침체기에는 시세를 덜 반영한다는 비판이 나온다.

한 부동산 전문가는 “표본수가 많은 KB국민은행 조사에는 실제 거래가 없는 아파트가 상당수 포함돼 있어 한국부동산원보다 가격 변동률이 더 낮을 수 있다”면서 “가격 급락기에 주로 급매물이 거래되는데, 급매물을 이상치로 보고 통계에 반영하지 않아서 실거래가 조사와 큰 차이가 발생하기도 한다”고 말했다. 황 박사는 “한국부동산원 지수, KB국민은행지수는 실거래지수에 1개월 후행하는 것으로 나타났으며 상승기보다 하락기에 상관성이 더 낮게 나타난다”고 밝혔다.

■시세 반영하지 못하는 표본조사도 조작

검찰에 따르면, 김수현·김상조 전 정책실장과 김현미 전 장관, 국토부 관계자 등 7명은 정부의 부동산 대책 효과로 집값이 안정된 것처럼 보이기 위해 한국부동산원이 조사·발표하는 ‘주간 주택가격 변동률’을 125차례 조작한 혐의를 받고 있다.

이들은 2016년 개정된 통계법에 따라 ‘공표 전 제공’이 금지된 주간 주택가격 변동률을 주 3차례 대통령비서실에 보고하게 하고, 미리 받은 변동률이 높을 때는 재검토 지시하는 방식 등으로 통계를 조작했다고 검찰은 판단했다.

주간 변동률은 전주 대비 평균적인 집값 증감률로, 수치가 0 이상일 경우 집값이 올랐다는 것을 의미한다. 실제 이들은 정부의 집값 안정 정책 이후에도 집값 상승폭이 커지자, 2018년 8월 24일 서울지역 아파트 매매가격 변동률 중간 상황이 0.67이라는 보고를 받은 뒤 이를 2차례 수정하도록 지시해 0.47과 0.45로 낮춰 발표한 것으로 드러났다. /차학봉 땅집고 기자 hbcha@chosun.com

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